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行业动态

城市房价的均值回归-----从偏离度角度预测2020年房价涨跌幅

日期:2020/3/24 10:17:00  阅读:87次

以下内容节选自

  易居专题研究系列 之

  【房价涨幅偏离度研究】

  本期核心内容

  长期来看,房价等指标具有均值回归特征,即在偏离度过大时具有向历史平均水平回归的特征

  偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨,大幅偏离往年均值,则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺,透支了未来的市场需求。长期来看,各指标具有均值回归特征,即在偏离度过大时具有向历史平均水平回归的特性。

  2020年,以京沪为代表的一线城市有一定的企稳回暖空间;而南通、宁波由于具有较大均值回归动力,房价涨幅大概率收窄或转负

  京沪为代表的一线城市2019年房价调整相对充分,2020年楼市相对来说有一定的企稳回暖空间;类似南通、宁波这些房价上涨时间较长,涨幅较大的城市,存在较大的均值回归动力,房价涨幅大概率将收窄或者转负。


  ▍房价涨幅偏离度的计算方法

  本报告内的房价数据为全国50城新房住宅价格,并结合二手房价格走势进行处理,以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响,更加贴近真实市场情况。

  房价涨幅偏离度(以标准差个数来衡量)的计算公式为:

 

  ▍50城房价涨幅 

  2019年50城房价涨幅为2%,相比2018年收窄5个百分点。2019年上半年部分城市房地产市场出现小阳春,下半年政策明显收紧,市场降温明显。预计2020年多数城市楼市将继续稳中有降,房价同比涨幅收窄或下跌。

  2019年,南通、苏州、宁波和无锡4城涨幅在10%以上,相比2018年数量明显减少,其中南通受益于机场建设等利好消息,涨幅最大,达到21.4%。

  青岛、三亚、天津、武汉等城市房价跌幅居前,其中前期房价下跌明显的厦门在2019年同比上涨3%,已经企稳。

  ▍50城房价涨幅偏离度

  根据2010年来的50城房价年均复合涨幅及标准差,可以算出历年房价涨幅的偏离度,用偏离均值的标准差个数来表示。

  2019年偏离-0.7个标准差,偏离程度不明显,客观上不具备很好的指导意义,主观判断2020年房地产市场将继续降温,偏离标准差继续负向增大,其偏离程度客观上将在2021年具备一定的均值回归动力,即2021年市场开始回暖。

  2019年,一线城市房价涨幅偏离-1.0个标准差,负向增大0.4个标准差,具备一定的均值回归动力,2020年负偏离程度或将减小;

  强二线城市房价涨幅偏离-0.6个标准差,偏离不明显,仍有降温空间;

  普通二线城市偏离-0.4个标准差,偏离不明显,仍有降温空间;

  三线城市涨幅偏离-0.5个标准差,偏离不明显,仍有降温空间。

  从各城市的房价涨幅偏离度来看,50城中仅9城偏离度为正,等于1个标准差的仅南通1城;

  负偏离城市占比超过8成,其中太原、青岛、贵阳、金华、广州、郑州和莆田偏离度为-1个标准差左右。

  1个标准差以内的偏离程度不算明显,房价涨幅不一定会向均值回归,需要结合主观进行判断。

  2020年,类似南通、宁波这些房价上涨时间较长,涨幅较大的城市,存在较大的均值回归动力,房价涨幅大概率将收窄或者转负,对应偏离标准差减小或转负。

  对于负偏离程度较小,可能仍在调整初期的城市,如佛山、杭州等房价涨幅还有进一步负向偏离的空间;

  对于负偏离程度较大,可能在调整末期的城市,如青岛等,2020年房价下行空间小,而企稳回升的空间相对大。

  ▍2020年房价涨幅排名预测

  仅考虑2015年来价格层面的透支程度,2020年城市房价涨幅排名预测如下,其中排名在海口以后的城市预计房价将下跌。

  排名靠前的城市如厦门、北京、上海等均是前期楼市调整时间较长,但房价年均复合涨幅较大的城市,因此2020年房价有较大的补涨需求。

  但需要注意的一点是,若未来这些城市的房价涨幅合理水平小于历史平均水平,则这些城市的补涨空间可能会被高估。

  排名靠后的城市如南通、无锡、苏州等均是房价持续上涨,涨幅较大而未合理调整的城市,2020年房价有较大的调整空间,但若未来这些城市的房价涨幅合理水平大于历史平均水平,则这些城市房价的补跌空间可能也会被高估。


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数据来源:

易居研究院、CRIC


执笔人:


易居研究院 研究员 王若辰

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